Служба государственных доходов (СГД) опубликовала справку 06.05.2025 № P005-17/8.6.2/30064 «Применение НДС при продаже вновь созданных земельных участков»

 

Заявитель обратился с запросом о разъяснении его прав и обязанностей в отношении применения налога на добавленную стоимость (НДС) при реализации земельных участков. Цель запроса – понять правильность интерпретации норм Закона о YLC относительно получения и сохранения статуса земли под застройку. Данное разъяснение связано с предыдущим разъяснением СГД от 26.06.2024 № P005-17/8.6.1/45677, но содержит дополнительное описание ситуации и вопросы.

Описание ситуации и вопросы Заявителя:

Ситуация основана на предыдущем разъяснении и дополнительных данных: Заявителю принадлежит недвижимое имущество (кадастровый номер …64), для развития которого — строительства инфраструктуры (дорога, вода, канализация и т.д.) — 30 августа 2021 года было получено разрешение на строительство № xxx. После выполнения и сдачи в эксплуатацию строительных работ это имущество было разделено на 18 земельных участков с отдельными кадастровыми номерами.

Дополнительная информация от Заявителя:

• Разрешение на строительство № xxx предусматривает строительство инфраструктуры в две очереди. Первая очередь охватывает 50% недвижимости (кадастровый номер …64), в результате чего созданы упомянутые 18 новых земельных единиц. Работы по первой очереди выполнены и сданы в эксплуатацию. Вторая очередь охватывает оставшиеся 50% имущества.
• В результате строительства инфраструктуры первой очереди на каждой из вновь созданных земельных единиц были проложены новые сети водопровода, канализации и ливневой канализации (трубы, провода, колодцы).
• На 15 из вновь созданных земельных единиц целевое назначение использования земли изменилось с используемой в сельском хозяйстве земли на землю под застройку индивидуальными жилыми домами.

Заявитель просит уточнить следующие вопросы относительно реализации вновь созданных земельных единиц и применения НДС:

1. Поскольку строительные работы выполняются в две очереди (предусмотрено разрешением № xxx), следует ли применять НДС при реализации вновь созданных земельных единиц, инфраструктура которых построена в рамках первой очереди и сдана в эксплуатацию? Считается ли разрешение на строительство действующим для вновь созданных земельных единиц, даже если работы по первой очереди завершены и сданы в эксплуатацию?
2. Считается ли инфраструктура (сети воды, канализации, ливневой канализации), построенная на вновь созданных земельных единицах, неиспользованным недвижимым имуществом – постройками? Если да, означает ли это, что реализация земельных единиц с неиспользованным недвижимым имуществом облагается НДС?
3. Имеет ли значение для применения НДС тот факт, что целевое назначение использования вновь созданных земельных единиц изменилось с сельскохозяйственной земли на землю под застройку индивидуальными жилыми домами?

 

Ответ СГД:

Разъясняя вопрос 1: СГД указывает, что налогооблагаемыми сделками в рамках хозяйственной деятельности являются, среди прочего, поставка товаров (включая сделки с недвижимым имуществом). Согласно Закону о НДС, продажа недвижимого имущества не облагается налогом, за исключением продажи неиспользованного недвижимого имущества и продажи земли под застройку. Закон о НДС определяет землю под застройку как земельный участок, для застройки или строительства инженерных коммуникаций, на котором или для строительства подъездов дорог, улиц или инженерных коммуникаций к которому выдано разрешение на строительство после 31 декабря 2009 года. Земельный участок не считается землей под застройку, если разрешение выдано до 31.12.2009 (даже если продлено/перерегистрировано после) или если целевое назначение земли изменено после 31.12.2009 на не предусматривающее застройку. Таким образом, статус земли под застройку в понимании Закона о НДС земельный участок получает с момента выдачи разрешения на строительство в установленном нормативными актами порядке, начиная с 1 января 2010 года. Разрешение на строительство является административным актом с условиями для реализации строительного замысла.

Оценивая разрешение на строительство № xxx от 30.08.2021 г., СГД делает вывод, что работы по строительству внутриквартальных улиц и инженерных коммуникаций предусмотрено реализовать в две очереди. Исходя из предоставленной Заявителем дополнительной информации, что разрешение охватывает 50% имущества в первой очереди и 50% во второй, СГД заключает, что для земельного участка с кадастровым номером …64 действующее разрешение на строительство сохраняется, поскольку выполнены и приняты в эксплуатацию только работы первой очереди. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером …64, включая разделенные из него земельные единицы, имеет статус земли под застройку.

Таким образом, при реализации вновь созданных земельных единиц, инфраструктура которых была построена в рамках первой очереди, Заявителю необходимо будет применять НДС к их продажной стоимости.

Разъясняя вопрос 2: Закон о НДС определяет неиспользованное недвижимое имущество как: новопостроенное здание или постройка (или их часть) и связанный с ними земельный участок, если они не использовались после сдачи в эксплуатацию, или использовались и продаются впервые в течение года после сдачи в эксплуатацию; а также здания или постройки (или их часть), отремонтированные, перестроенные или реставрированные, не использованные после завершения работ, или использованные и проданные впервые в течение года после завершения работ; или незавершенные объекты строительства. Неиспользованным недвижимым имуществом в понимании Закона о НДС считается только то имущество, которое соответствует условиям пункта 12 статьи 1. СГД указывает, что проложенные Заявителем новые сети водопровода, канализации и ливневой канализации на вновь созданных земельных единицах не соответствуют этим условиям и не считаются неиспользованным недвижимым имуществом. В то же время, к продаже вновь созданных земельных единиц должен применяться НДС из-за того, что они имеют действующее разрешение на строительство, то есть являются землей под застройку, как было указано в ответе на первый вопрос.

Разъясняя вопрос 3: С учетом положений пунктов 1 и 12 статьи 1 Закона о НДС, для применения НДС не имеет значения тот факт, что целевое назначение использования вновь созданных земельных единиц изменилось с сельскохозяйственной земли на землю под застройку индивидуальными жилыми домами.

СГД также информирует, что разъяснение предоставлено на основании описанной Заявителем правовой ситуации. Если в ходе мероприятий налогового администрирования будет установлено, что экономическая сущность заключенных сделок не соответствует указанной в запросе правовой ситуации, Заявитель не сможет пользоваться правовыми последствиями данного разъяснения.